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2015-03-30 11:00:56 山西公务员考试网 //sx.huatu.com/gwy 文章来源:山西华图
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物权是民事权利中比较重要的概念,也是历年山西省省考常识中法律模块比较容易出题的点,本文将对建筑物区分所有权考点进行梳理,并结合典型的真题,希望对考生能有帮助。
物权主要是针对特定的物,对其享有直接支配和排他的权利。物权法中规定物权从大的方面包括所有权(完全物权)和限制物权(他物权),而限制物权包括用益物权和担保物权。
在所有权中,还有一类比较特殊的所有权,而且考试曾出过考题,那就是建筑物区分所有权。建筑物区分所有权---是指业主对建筑物的与其他部分区别开来的某一特定部分所享有的所有权。所有人的所有权不及于建筑物的全部,只能及于其所有的部分。该所有权的客体和使用上均具有独立性。对于建筑物区分所有权的内容:考生应该引起注意,因为省考国考都考过,尤其和注意对专有部分的专有权和对共有部分的共有权。
一是对专有部分的所有权,即业主对建筑物内属于自己所有的住宅、经营性用房等专有部门可以直接占有、使用,实现居住或者经营的目的;也可以依法出租、出借,获取收益和增进与他人感情;还可以用来抵押贷款或出售给他人。
二是对建筑区划内的共有部分享有共有权,即每个业主在法律对所有权未作特殊规定的情形下,对专有部分以外的走廊、楼梯、过道、电梯、外墙面、水箱、水电气管线等共有部分,对小区内道路、绿地、公用设施、物业管理用房以及其他公共场所等共有部分享有占有、使用、收益、处分的权利;对建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库有优先购买的权利。举个例子,比如小区的电梯里有一些灯箱广告,由于电梯属于业主共有的部分,因此业主对共有部分享有共有权,也就是说,电梯灯箱广告收入应该属于业主共同所有。
三是对共有部分享有共同管理的权利,即有权对共用部位与公共设备设施的使用、收益、维护等事项通过参加和组织业主大会进行管理。
【例题】某小区召开业主大会,会上物业管理处马主任现场解答业主的提问,其中符合法律规定的是( )。
A.未经业主委员会同意,顶楼业主不得私自封闭屋顶天台
B.经物业管理处同意,业主可在自家临街外墙设置广告牌
C.未经业主委员会同意,开发商无权出售架空层内的车库
D.经工商行政管理部门许可,业主可将自家住宅改为商店
本题考查建筑物区分所有权。A选项正确:《最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》第3条规定,屋顶天台属于该楼全体业主共有,改变共有部分的用途应当由业主共同决定,所以顶楼业主无权私自封闭屋顶天台。B选项错误:根据《最高人民法院审理建筑物区分所有权纠纷案件司法解释》第3条的规定,建筑物的外墙属于业主共有,利用共有部分从事经营性活动应当由业主共同决定。C选项错误:架空层是建筑用词,顾名思义就是把建筑物用柱子架起来空的那一层。架空层属于建筑区划的一部分。根据《物权法》第74条第2款的规定,“建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库的归属,由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”,开发商有权对这部分车位进行处理,无需经业主委员会同意。D选项错误:《物权法》第77条规定,业主不得违反法律、法规以及管理规约,将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的,除遵守法律、法规以及管理规约外,应当经有利害关系的业主同意。因此,本题选择A选项。
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